Democracia Vecinal. Más allá del conflicto interpersonal. Mediación Vecinal
Según el Colegio Profesional de Administradores de fincas de Madrid,
(2015), Las comunidades de propietarios son un foco de conflictos que representan ya el 4% de los procesos judiciales que se inician por esta materia en España. Impagos de cuotas comunitarias, actividades molestas (principalmente ruidos) y defectos o vicios constructivos son por este orden las que quejas por las que las comunidades de propietarios inician 80.0 00 procesos judiciales al año.
Tradicionalmente,
. . .al hablar de mediación vecinal nos limitamos a la mediación en conflictos interpersonales, o a veces intergrupales, y la gestión de los mismos. En este artículo se propone una mirada más amplia que implica la gestión de conflictos en la vida vecinal con la intención de propiciar la denominada “democracia vecinal”. Es decir:
- Apoyar a la comunidad de vecinos para que la Junta de Gobierno ejerza sus funciones de forma consciente,
- Que los administradores sean más claros en sus responsabilidades,
- Las reuniones sean participativas y eficaces
- Y las normas de convivencia sean elaboradas por la propia comunidad de forma participativa.
En cuanto al primer objetivo: LA JUNTA DE GOBIERNO
Es frecuente que los vecinos que temporalmente ostentan estos roles tengas varias dificultades:
Nombramiento:
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH 49/1960), en su artículo 13.2, dispone que: “El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello”.
Suele darse el caso de que ninguno de los vecinos quiera ser presidente y para evitarlo debe acudirse al juez, quien valorará los motivos presentados como eximentes o no (por ejemplo problemas de salud).
En estas situaciones, podemos trabajar en dos líneas:
- Informar y asesorar al vecino sobre sus funciones y responsabilidades y las del administrador y, si la comunidad cuenta con nuestro apoyo, brindárselo para el desempeño cotidiano de sus funciones.
- Por otro lado, si la negativa es invariable, trabajar el tema en reunión de vecinos para pactar con todos ellos su relevo.
Límites:
No suelen tener claros los límites de sus responsabilidades y esto deriva frecuentemente en un exceso o defecto en su desempeño.
Sus funciones se establecen en el art. 13.3 (LPH): “El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”. Es decir, se limita a velar por el cumplimiento de las decisiones de la Junta de Gobierno (funciones definidas en el art. 14 de la LPH).
Por otro lado,
. . .si hay extralimitación en el ejercicio de sus funciones o su actuación es unilateral, llegando a perjudicar a su Comunidad, se le puede exigir una responsabilidad civil en base en el art.1101 del Código civil y en el art.1902 del mismo y deberá responder de su gestión ante la Junta de propietarios, que es el órgano al que está subordinado jerárquicamente. Esa responsabilidad consistirá, aparte de una remoción del cargo, en una indemnización económica por los daños y perjuicios ocasionados, que será exigible según prevén las normas del mandato.
En cuanto al segundo objetivo: LOS ADMINISTRADORES.
Según el art. 13. 6: “Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico”. “El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios” (19-4).
Las funciones del administrador están previstas en el art. 20.
El reto del mediador en este caso, va en dos direcciones:
1.Trabajar con la imagen que se percibe de él como “enemigo”
. . .bien porque se le considera un “aliado” del presidente que vela por los intereses personales de éste o bien porque hay dudas sobre la gestión económica del presupuesto:
- En el primer caso, basta con trabajar con ambas figuras sus responsabilidades y límites y aclararlos a la Junta de Propietarios.
- En el segundo caso, se puede trabajar con el administrador y la Junta el límite de sus decisiones autónomas (especialmente las referidas a pequeñas contrataciones), la forma y tiempo en el que se presentan las cuentas (la claridad de todos los conceptos y con el tiempo suficiente para ser revisadas) y la gestión de las deudas de cuotas (la confidencialidad, cómo aclarar pagos no domiciliados o flexibilidad en la fecha de cobro cuando hay prestaciones que no se cobran hasta el día 10, por ejemplo).
2. Apoyo en la gestión de las reuniones de la Junta de Propietarios.
Solemos detectar con bastante frecuencia administradores con serias carencias en sus habilidades de comunicación y gestión de reuniones/grupos y conflictos. En mi opinión, esta carencia no sólo es personal sino que la propia formación académica parece insuficiente en este sentido.
En algunos casos, la tensión que se desata en las reuniones es tan intensa que se producen agresiones o abandonos de éstas por los administradores, que se sienten incapaces de hacerse entender y de controlar el desarrollo de las mismas.
Un asesoramiento y apoyo “in situ” al administrador en este sentido y el aprendizaje por su parte de técnicas básicas de comunicación y gestión de conflictos les ayudan a una gestión pacífica y eficaz de las reuniones y que no se conviertan en campos de batalla.
En tercer lugar: LAS REUNIONES
Como decimos, las reuniones son un foco habitual de conflicto por diferentes motivos: falta de organización, falta o exceso de participación, incumplimiento de sus normas, volcado de conflictos interpersonales, etc. haciéndolas ineficaces, desagradables y propiciando, por tanto, la cada vez menor asistencia de vecinos y mayor dificultad para la toma de decisiones.
Podemos apoyar y asesorar al presidente y el administrador en la planificación y desarrollo de las mismas:
- Desarrollo: durante la sesión se velará por el cumplimiento del orden del día establecido y que haya una estructura lógica que facilite el desarrollo y conclusión de la misma, evitando pasar de un punto a otro sin haber finalizado el anterior o el planteamiento de temas no incluidos en la convocatoria .
- Toma decisiones: los participantes votarán de forma clara y consciente en cada punto, haciendo un recuento claro del resultado y anotándolo en el acta. Con frecuencia nos hemos encontrado con vecinos que evitan manifestarse, que por inercia se suman a la mayoría o que no entienden las consecuencias de votar en un sentido u otro.
- Participación: la intención es potenciarla y hacerla democrática, desde que acudan el mayor número posible de vecinos a la convocatoria (llegando a animar personalmente a cada uno de ellos a que asistan a la misma) hasta la expresión de opiniones durante el desarrollo de la misma. Buscaremos que todos los presentes tengas su tiempo, evitando que el diálogo se monopolice por determinadas personas o que se intimide a otras.
- Atender a la legislación vigente: especialmente en la toma de decisiones que luego puedan ser anuladas.
- Minimizar conflictos interpersonales en su desarrollo: con frecuencia, la reunión es el espacio de encuentro en el que los conflictos interpersonales suelen aflorar, generando situaciones tensas y dificultando el desarrollo de la sesión. Si el tema que genera la controversia no tiene nada que ver con el tema tratado, se procurará que entiendan que éste debe tratarse en otro lugar (una sesión de mediación) y que el tono del enfrentamiento no sea violento. Si tiene que ver con el tema tratado, facilitaremos una actitud de escucha mutua y respeto que conduzca a un acuerdo consensuado sobre el mismo.
En cuarto y último lugar: LAS NORMAS DE CONVIVIENCIA
Denominadas como “Reglamento interno”,
. . .la normativa dice que los vecinos pueden acordar, por mayoría, las normas de convivencia. Se trata de normas de régimen interior que regulen “los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos” (art.6. LPH).
Para su creación o modificación,
. . .es suficiente el acuerdo mayoritario de los miembros de la comunidad de propietarios (frente a la unanimidad requerida para la modificación de los estatutos). Con la creación participativa y consensuada de las normas de convivencia se propicia un mayor cumplimiento de las mismas y una solución pacífica a los conflictos vecinales.
Cartel by Sonia Pérez. Formación Continua de los Mediadores. Certificada
- El proceso para su elaboración tiene varios momentos:
- la sensibilización sobre la necesidad de tener un reglamente propio, ajustado a su realidad.
- la elaboración y recogida de propuestas para las normas.
- el debate y consenso definitivo del contenido del reglamento.
- difusión y aplicación del mismo.
- seguimiento y evaluación de su cumplimiento y efectividad.
- Es de gran utilidad saber el grado de cumplimiento del reglamento anterior (si existía) y conocer qué normas fueron eficaces, cuáles no y porqué.
- Establecer unos mínimos de participación que legitimen las decisiones adoptadas en el reglamento ya que, en caso contrario, será muy difícil su cumplimento. En este sentido, hay que hacer un gran trabajo de sensibilización, de implicación y empoderamiento de la comunidad para que todos participen y sientan como suyo el reglamento final. Se buscarán los mecanismos para que todos expresen sus opiniones y éstas sean tenidas en cuenta.
- Determinar qué aspectos de la vida convivencial y espacios se van a regular en la normativa, ya que nos hemos encontrado con comunidades con una reglamentación tan amplia y severa que el cumplimiento del mismo era complicado.
- Un punto polémico suele ser el establecimiento de los mecanismos de corrección se establecen en caso de incumplimiento de alguna de estas normas, bien sea puntual, reiterativo, etc. Intentaremos que sean proporcionadas y educativas.
Como vemos, la vida vecinal nos ofrece un amplio campo de trabajo para la gestión de conflictos, incluidos mecanismos que propiciarán la prevención de éstos.
Seamos creativos!
Rebeca Hernández Barrero, Trabajadora Social, Mediadora y PNL
